Co do samej ważności umowy najmu (w tym także nieruchomości lub ich części) co do zasady nie jest konieczne dochowanie szczególnej formy. Umowa najmu, której przedmiotem jest rzecz ruchoma, może być zawarta w dowolnej formie (pisemnej, ustnej), a nawet w sposób dorozumiany. Jednakże umowa najmu, której przedmiotem jest nieruchomość lub pomieszczenie, powinna być zawarta na piśmie, jeżeli strony ustaliły, że będzie ona trwała dłużej niż rok. W przeciwnym wypadku uważa się taką umowę za zawartą na czas nieoznaczony, a to rodzi konsekwencje opisane w dalszej części dotyczącej okresu obowiązywania umowy (art. 660. Kodeks Cywilny). Chodzi tutaj o formę pisemną w rozumieniu art. 78 § 1 k.c., zgodnie z którym do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarczy złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarczy wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli stron, z których każdy podpisany jest przez jedną ze stron, albo dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany. W przypadku umów najmu na okres krótszy niż rok umowa nie musi mieć formy pisemnej. W takiej sytuacji ewentualne sądowe dochodzenie określonego roszczenia może się wiązać z koniecznością udowodnienia istnienia samego stosunku prawnego najmu, a do wykazania tego faktu mogą być dopuszczone dowody z przesłuchania stron, świadków lub właściwych dokumentów na okoliczność jej zawarcia. To samo dotyczy samych postanowień umownych. W przypadku umów zawartych na okres dłuższy niż rok k.c. wymaga formy pisemnej jedynie dla celów dowodowych. W przypadku niezachowania tej formy ewentualne sądowe dochodzenie określonego roszczenia może się wiązać z koniecznością udowodnienia istnienia samego stosunku prawnego najmu, a do wykazania tego faktu nie będą mogły być co do zasady dopuszczone dowody z przesłuchania stron albo świadków na okoliczność jej zawarcia. To samo dotyczy samych postanowień umownych. Zachowanie formy pisemnej w każdym przypadku chroni interesy strony dochodzącej określonego obowiązku drugiej strony (pisemna forma umowy wykazuje nie tylko istnienie samej umowy ale również obowiązki stron z niej wynikające). Wobec powyższego należy wskazać, że umowa najmu lokalu mieszkalnego, pomimo tego iż nie musi, zawsze powinna być w interesie obu stron umowy zawierana w formie pisemnej, co zdecydowanie ułatwi egzekucję i ewentualne dochodzenie roszczeń obu stron umowy.
Treści zostały skonsultowane z adwokatem Danielem Gatnerem z Kancelarii Adwokackiej Zubek Gatner Anweiler.
.jpg)
