Zasada swobody umów (wolności kontraktowej) wyrażona w art. 3531 k.c. stanowi fundament prawa zobowiązań. Polega na przyznaniu podmiotom prawnym ogólnej możliwości zawierania i kształtowania treści umów w granicach zakreślonych przez prawo. Na swobodę umów składają się cztery elementy:
- Swoboda w zawieraniu umowy lub jej nie zawieraniu oznacza, że w każdym przypadku wynajmujący decyduje o tym czy chce wynająć mieszkanie czy nie chce, nikt nie może go do tego zmusić.
- Swoboda w wyborze kontrahenta czyli to wynajmujący wybiera komu wynajmie swoją nieruchomość.
- Swoboda w kształtowaniu treści umowy w zasadzie w sposób dowolny stanowi, że „strony zwierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”. Podobnie jak każda wolność, którą cieszą się podmioty prawa, także ta zasada doznaje wyjątków wprowadzonych nie tylko w celu ochrony porządku publicznego, ale także w celu zabezpieczenia samych stron przed nadużyciem przysługującej im autonomii. Umowa nie może więc sprzeciwiać się ustawie, zasadom współżycia społecznego i naturze stosunku.
- Swoboda w wyborze formy zawarcia umowy. Strony same decydują o formie ustnej, pisemnej, aktu notarialnego itp. dlatego mówimy o swobodzie, ale ogranicza ją sytuacja gdy prawo przewiduje dla dokonania konkretnej czynności prawnej formy szczególnej, co musi wynikać każdorazowo z wyraźnego przepisu ustawy. Przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659-692) regulujące najem, nie zastrzegają dla zawarcia umowy formy pisemnej pod rygorem nieważności, ani żadnej innej szczególnej formy.
Przepisy regulujące stosunki umowne co do zasady mają charakter względnie obowiązujący, a co za tym idzie strony zawierające umowę mogą wyłączać lub ograniczać ich zastosowanie. Jednakże o czym rzadko się pamięta – przepisom art. 680 – 692 Kodeksu cywilnego (regulującym najem lokali) przypisuje się generalnie charakter semiimperatywny na korzyść najemcy. Oznacza to, że w umowie najmu lokalu użytkowego nie można zawrzeć postanowień, które stawiałby najemcę w gorszej sytuacji, niż gdyby stosowano przepisy ustawowe. Przykładowo nie można w umownie skrócić określonego w ustawie terminu wypowiedzenia, jeśli miałoby to dotyczyć wypowiedzenia dokonywanego przez wynajmującego – można to uczynić jedynie w odniesieniu do wypowiedzenia dokonywanego przez najemcę.
Treści zostały skonsultowane z adwokatem Danielem Gatnerem z Kancelarii Adwokackiej Zubek Gatner Anweiler.
.jpg)
