Strony umowy

tronami umowy najmu są wynajmujący i najemca. W obu przypadkach mogą to być osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej (np. : spółka jawna, stowarzyszenie ). Jeśli chodzi o osoby fizyczne to należy podać dane pozwalające dokładnie i w sposób jednoznaczny wskazać najemcę czyli wpisać imię i nazwisko, datę urodzenia, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego, a także numer PESEL. Bezwzględnie należy sprawdzić podane dane z okazanym dowodem osobistym. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której po dwóch zaległych okresach płatności lokator zniknie nocą zabierając ze sobą co tylko się da z naszego lokalu, a my będziemy dysponowali danymi nieistniejącej osoby. W sytuacji gdy umowę zawiera osoba prawna lub inna jednostka, to wtedy podajemy pełną nazwę podmiotu, siedzibę, numer pod jakim figuruje w KRS oraz osobę uprawnioną do jej reprezentacji. W tych warunkach sprawdzamy odpis KRS ( można to zrobić na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości – https://ems.ms.gov.pl/krs/wyszukiwaniepodmiotu?t:lb=t  ) Wynajmującym może być każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także spółki handlowe nie będące osobami prawnymi (osobowe). Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy. Może on władać lokalem na podstawie:

• umowy dzierżawy,
• umowy najmu, 
• może mu przysługiwać  do przedmiotu najmu ograniczone prawo rzeczowe, tj. prawo użytkowania lub własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu.

Może on być użytkownikiem wieczystym nieruchomości, w skład której wchodzi wynajmowany lokal użytkowy.Należy pamiętać, iż w każdym przypadku umowa powinna określać tytuł władania lokalem przez wynajmującego. Tytułem do władania lokalem przez wynajmującego może być np.: wpis w księdze wieczystej w przypadku prawa własności, umowa dotycząca oddania w użytkowanie, pełnomocnictwo do zarządzania lokalem oraz do dokonywania wynajmu, itp. Najemcą może być każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także spółki handlowe nie będące osobami prawnymi (osobowe). Ustawodawca nie określił w tym przypadku żadnych ustawowych wymagań.Jeśli prowadzona przez najemcę działalność jest zgodna z umową najmu, wynajmujący nie ma prawa ingerować w jej wykonywanie. Jeśli jednak najemca deklaruje prowadzenie działalności regulowanej lub koncesjonowanej, wynajmujący może zawrzeć umowę najmu pod warunkiem, że najemca w określonym terminie wykaże się wpisem do rejestru działalności regulowanej lub posiadaniem koncesji. Jeśli wynajmujący nie zastrzeże takiego warunku, nie będzie mógł wypowiedzieć umowy wskutek nieprzedstawienia przez najemcę koncesji ani nawet nieuzyskania w ogóle koncesji przez najemcę na wykonywanie określonej działalności. Oczywiście, nie oznacza to, że musi się godzić na wykonywanie określonej działalności w wynajmowanym lokalu bez odpowiednich zezwoleń. Może spowodować kontrolę właściwych organów lub odwołać się do innych przepisów niż przepisy o umowie najmu zawarte w kodeksie cywilnym. Jeśli wynajmującym lub najemcą jest osoba prawna (np. spółka z o.o.) wówczas umowę zawiera organ tej osoby prawnej. Organem osoby prawnej jest osoba lub osoby fizyczne, które wchodzą w skład tego organu i mają upoważnienie statutowe lub wynikające z umowy (np. umowy spółki) do dokonywania czynności prawnych za spółkę. Najemca jak i wynajmujący, dla których drugą stroną umowy najmu jest osoba prawna, powinni zwrócić uwagę na to, czy osoba podpisująca umowę najmu ma umocowanie do samodzielnego jej zawarcia jako organ, czy też ma umocowanie do jej zawarcia jedynie łącznie z inną osobą będącą członkiem zarządu lub prokurentem. Czy umowę najmu trzeba zawierać osobiście?Nie jest to konieczne. Umowę taką można zawrzeć przez pełnomocnika. Z pełnomocnika skorzystać może np. właściciel nieruchomości lub osoba uprawniona do władania nią na podstawie umowy jeśli nie ma czasu na to, by zajmować się poszukiwaniem najemcy lokalu.Z kolei osoba prawna może zawrzeć umowę samodzielnie (tzn. poprzez swoje organy) lub także przez pełnomocnika, któremu pełnomocnictwa udzieli umocowany do tego organ, czyli osoby występujące jako ten organ. 

Treści zostały skonsultowane z adwokatem Danielem Gatnerem z Kancelarii Adwokackiej Zubek Gatner Anweiler.