Istotą umowy najmu jest to, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz.Wysokość czynszu powinna uwzględniać wszystkie czynniki wpływające na wartość użytkową lokalu: lokalizację, stan techniczny, powierzchnię.Zgodnie z art. 669 kodeksu cywilnego, najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:
- gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
- gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 § 2 k.c.)
Warto jednak podkreślić, iż o terminie płatności czynszu decyduje umowa, a dopiero przy braku postanowień umownych obowiązuje termin ustawowy określony powyżej. W razie opóźnienia w zapłacie czynszu, wynajmującemu przysługują odsetki za cały okres opóźnienia (na podstawie art. 481 par. 1 kodeksu cywilnego). Roszczenia o zapłatę czynszu podlegają rozpoznaniu przez sąd. W umowie wynajmujący może zastrzec odsetki za zwłokę w płatności czynszu. W razie braku takiego zastrzeżenia umownego możliwe jest żądanie odsetek ustawowych (w 2013 r. wynoszą one 13 % w stosunku rocznym). Czynsz najmu może być oznaczony w pieniądzach lub innych świadczeniach, np. świadczeniu rzeczy zamiennych czy usług. W przypadku świadczeń niepieniężnych należy wziąć pod uwagę odpowiedzialność najemcy z tytułu rękojmi za wady przedmiotu świadczenia. Czynsz można także określić w sposób dorozumiany, np. według stawek stosowanych w stosunkach danego rodzaju. Do umowy najmu strony mogą dołączyć świadczenia dodatkowe wynajmującego albo najemcy (np. wynajmujący zobowiązuje się nadto do sprzątania, ogrzewania, najemca do naprawy rzeczy, pomocy przy utrzymywaniu jej w należytym stanie, konserwacji). Gdy takie świadczenia ze względu na ich gospodarcze znaczenie nabierają charakteru świadczenia głównego, umowa stron staje się umową mieszaną np. najmu i usług. Mają do niej wtedy zastosowanie odpowiednie przepisy dla każdego ze świadczeń uznanych za świadczenie główne. Wysokość czynszu pozostawiona jest w zasadzie umowie stron. Jeśli czynsz jest oznaczony w pieniądzach, odnoszą się do niego przepisy o świadczeniach pieniężnych, w tym art. 358 k.c., który formułuje zasadę walutowości. Stanowi on, że zobowiązania pieniężne na obszarze RP mogą być wyrażone tylko w pieniądzu polskim. Jednakże nie stoi to na przeszkodzie wyrażeniu ich, jako wartości złotych w innej walucie. Podstawę do tego rodzaju zabiegów daje art. 358¹ § 2 k.c., zgodnie z którym strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Jeśli czynsz jest oznaczony jako równowartość pewnej kwoty w walucie obcej,należy korzystać z powszechnie dostępnych wskaźników waloryzacyjnych dla określonej waluty. Są to tzw. klauzule waloryzacyjne drugiego stopnia. Obecnie najczęściej walutą, wg której oznacza się czynsz jest euro. W przypadku lokalu użytkowego czynszem oznaczonym w świadczeniach innego rodzaju może być także dokonanie nakładów na lokal, remont lokalu, zainstalowanie określonych urządzeń lub inne usługi. Strony mogą umówić się także, że docelowo czynsz ma być świadczeniem pieniężnym, ale wynajmujący zwalnia najemcę z części czynszu lub czynszu za pewien okres w zamian za pewne nakłady na lokal. W takim przypadku umowa stron staje się umową mieszaną np. najmu i usług, wówczas wysokość czynszu pozostawiona jest w zasadzie umowie stron. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
Treści zostały skonsultowane z adwokatem Danielem Gatnerem z Kancelarii Adwokackiej Zubek Gatner Anweiler.
.jpg)
