W umowie należy rozstrzygnąć kwestię kosztów eksploatacji takich jak np. zużycie wody, CO, gazu, energii elektrycznej czy też wywozu śmieci. Kto je będzie regulował i w jaki sposób – czy po okazaniu rachunków, czy na zasadzie przedpłaty ustalonej o standardowe zużycie, a może „media” zostaną przepisane na najemcę? Najwygodniejsze jest ustalenie, że opłaty te, ponieważ są zmienne, uiszczane będą z dołu w wysokości wynikającej z rachunków dostarczonych przez dostawcę wynajmującemu. Jednakże wynajmujący nie zawsze będzie chciał w ten sposób kredytować najemcę i może dążyć do zawarcia w umowie klauzuli, wg której najemca będzie comiesięcznie, razem z czynszem, uiszczał odpowiedni ryczałt na pokrycie kosztów eksploatacyjnych. Następnie ryczałt ten będzie porównywany z rzeczywiście poniesionymi kosztami i wyrównywany jednej ze stron. Strony mogą ustalić pewne dłuższe niż miesięczne okresy rozliczeniowe dla skalkulowania należności związanych z opłatami eksploatacyjnymi i stwierdzenia ewentualnej konieczności zwrotu części sum wpłaconych na poczet opłat eksploatacyjnych lub uzupełnienia kwot już zapłaconych. Mogą to być np. okresy 6-miesięczne lub roczne. Generalnie po okresie rozliczeniowym albo najemca uiszcza brakującą kwotę, albo też wynajmujący zwraca nadpłaconą kwotę. Najczęściej strony umówią się w ten sposób, że najemca zaraz po podsumowaniu okresu rozliczeniowego od razu zapłaci brakującą kwotę, do pełnego pokrycia kosztów eksploatacyjnych, a jeśli najemcy należy się zwrot nadwyżki, nie uiszcza on ryczałtu przez kilka miesięcy albo uiszcza go w wysokości zmniejszonej. Strony mogą to dowolnie uregulować, z tym jednak założeniem, że jeśli ustaliły pewien okres rozliczeniowy i nie zawarły w umowie szczegółowych postanowień, to uprawniony może żądać zapłaty (najemca lub wynajmujący) natychmiast po upływie okresu rozliczeniowego. Wtedy zobowiązany będzie musiał zapłacić niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty. Ryczałt powinien być dostosowany do rzeczywistych kosztów w ten sposób, że po okresie rozliczeniowym (półrocznym, rocznym, innym), strony wyliczają średnie koszty eksploatacji lokalu i na tej podstawie ustalają ryczałt. Niektóre z opłat dodatkowych są płacone bezpośrednio dostawcy: np. najemca może ponosić bezpośrednio opłaty za telefon, TV czy Internet jeżeli zawrze stosowną umowę z dostawcą. Jest to najkorzystniejsze rozwiązanie z punktu widzenia zarówno najemcy, jak i wynajmującego, który w razie opóźnień w uiszczaniu należności przez najemcę nie ponosi odpowiedzialności za długi najemcy. Jednakże jeśli jakaś opłata nie może być w ten sposób realizowana, strony wprowadzają do umów zasadę refakturowania tych kosztów przez wynajmującego na najemcę.
Treści zostały skonsultowane z adwokatem Danielem Gatnerem z Kancelarii Adwokackiej Zubek Gatner Anweiler.
.jpg)
