Strony umowy ustalają pozostałe kwestie jakie mają znaczenie dla Wynajmującego i Najemcy. Należy pamiętać o zakazie podnajmu, bądź bezpłatnego oddania w celu użytkowania osobom trzecim. Regulacja ogólna z art.668 k.c. dopuszcza taką sytuację przy najmie. Z pomocą przychodzi nam dalsza treść tego samego artykułu, która ogranicza tę możliwość i wymaga naszej zgody w przypadku najmu lokalu. Przyjęło się zatem, by dla braku wątpliwości, umieszczać taki zakaz wśród postanowień umowy. Można zastrzec warunki odnośnie zwierząt czy też palenia tytoniu. Wynika to z opisanej swobody umów i pozwala wynajmującemu zawrzeć oczekiwania od jakich uzależnia najem lokalu. Tu też nakładamy na najemcę obowiązek dbania o przedmiot najmu, a także przestrzegania zasad współżycia społecznego. Często pojawia się również zastrzeżenie, że to najemca odpowiada za koszty związane z bieżącym zużyciem mieszkania i jego eksploatacją. Zgodnie z art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów w umowach najmu lokali niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego strony mogą ustalić odmienne prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e tej ustawy, które to enumeratywnie wymieniają obowiązki najemcy. Jeśli Wynajmujący umówi się z Najemca, że będzie mieć dostęp do lokalu w celu weryfikacji jego stanu technicznego, to te ustalenia również winny znaleźć odzwierciedlenie na piśmie. Wprawdzie art. 10 pkt.3 ustawy o ochronie praw lokatorów mówi o tym wprost, ale jest to na tyle delikatna kwestia w rozumieniu najemcy, ingerująca w jego prywatność, że lepiej żeby miał jej świadomość od podpisania umowy. Wynajmujący może więc mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wejście do mieszkania pod nieobecność najemcy nie jest dozwolone. Wyjątek stanowi sytuacja opisana w art. 10 pkt.1 : „W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody najemca jest obowiązany do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia. Jeżeli najemca jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale”. Obowiązki wynajmującego1. Wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku.• Domniemywa się, że rzecz w chwili wydania jej najemcy była w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.2. Zapewnić najemcy spokojne używanie najętej rzeczy.• Wynajmujący powinien:• powstrzymać się od działań, które by zakłócały najemcy używanie rzeczy przez niego,• zapewnić najemcy ochronę, gdy osoby trzecie utrudniają najemcy używanie rzeczy –np. przez pozbawienie najemcy posiadania rzeczy – lub występują z roszczeniami dotyczącymi najętej rzeczy – np. żądają wydania im najętej rzeczy twierdząc, że rzecz ta jest ich własnością.• Najemca obowiązany jest poinformować niezwłocznie wynajmującego o sytuacji, gdy osoba trzecia dochodzi przeciwko niemu roszczeń dotyczących rzeczy najętej.3. Utrzymywać rzecz oddaną w najem przez czas trwania najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku.• Wynajmujący obowiązany jest dokonywać koniecznych napraw wynajętej rzeczy (naprawami koniecznymi są naprawy niezbędne do utrzymania wynajętej rzeczy w stanie umożliwiającym najemcy jej umówiony użytek – np. naprawa dachu).• Jeżeli w czasie trwania najmu zachodzi potrzeba takich napraw najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich wykonania.• Jeżeli wynajmujący nie dokona koniecznych napraw w wyznaczonym mu przez najemcę terminie, najemca może dokonać tych napraw na koszt wynajmującego.• W razie zniszczenia rzeczy wynajętej wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli zniszczenie rzeczy nastąpiło z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi.• Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem wynajętej rzeczy obciążają najemcę. Obowiązki najemcy1. Zapłata czynszu najmu.• Najemca obowiązany jest płacić wynajmującemu czynsz najmu w zamian za oddanie mu przez wynajmującego rzeczy do używania. 2. Używanie rzeczy najętej przez czas trwania najmu w sposób określony w umowie najmu.• Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową najmu i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.• Jeżeli w czasie trwania najmu zajdzie potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego – np. naprawy konieczne – najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.• Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.3. Dokonywać drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem najętej rzeczy.• Jeżeli zachodzi potrzeba dokonania innych napraw najemca obowiązany jest zawiadomić o tym wynajmującego i umożliwić mu ich wykonanie.4. Zwrócić najętą rzecz w stanie nie pogorszonym po zakończeniu najmu.• Najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania.
Treści zostały skonsultowane z adwokatem Danielem Gatnerem z Kancelarii Adwokackiej Zubek Gatner Anweiler.
.jpg)
