Umowa zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, w przeciwnym razie uznaje się, że została zawarta na czas nieoznaczony. Zakładamy jednak, że mówimy tutaj tylko o umowach pisemnych. W przypadku podania daty początku i końca obowiązywania umowy, oczywistym jest, że umowa będzie uznana za zawartą na czas określony. W przypadku braku daty końca najmu, pojawi się postanowienie, że umowę zawarto na czas nieokreślony. Zdecydowanie wygodniejszą formą z punktu widzenia wynajmującego jest zawieranie umów na czas oznaczony. W tym przypadku mamy pewność, że umowa z najemcą będzie trwała określony przez nas okres czasu, a zatem możemy zaplanować swoje przychody. Jeśli bowiem nie wystąpią przyczyny z art.11 ust.2 (ustawa o ochronie praw lokatorów) które dają nam możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy, to jeśli nie zastrzeżemy podobnych uprawnień po stronie najemcy, to będzie go wiązać data końca umowy. Jeśli natomiast umowa byłaby na czas nieokreślony to obowiązuje go umowny termin wypowiedzenia, a w razie jego braku – wynosi on ustawowo jeden miesiąc – co czyni najem mało przewidywalnym przedsięwzięciem. Zawarcie umowy na czas oznaczony (terminowej) może polegać na:
- wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu,
- określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego
Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się najem za zawarty na czas nie oznaczony. Warto również podkreślić, iż najem nie wygasa wskutek śmierci wynajmującego lub najemcy, lecz podlega dziedziczeniu. Tak też orzekł Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 maja 1996 r., III CZP 46/96, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 104.Jeżeli czas trwania umowy nie jest oznaczony, Z rozwiązaniem umów na czas nieoznaczony nie spotyka się większych problemów. Trzeba tylko przestrzegać terminów. W pierwszej kolejności te, które wynikają z umowy najmu, w drugiej – z kodeksu cywilnego. Wynoszą one: trzy miesiące, miesiąc, trzy dni lub dzień. Ich długość zależy od sposobu wnoszenia czynszu (art. 673 § 2 k.c.). W sytuacji, kiedy zawiera się umowę najmu na czas nieoznaczony, to zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy przysługuje możliwość wypowiedzenia najmu. Jednak mogą oni to zrobić zachowując terminy ustalone w umowie. W sytuacji, kiedy takie terminy wypowiedzenia nie zostały określone w umowie, to również należy zachować terminy ustawowe. Z zastrzeżeniem, iż jeśli przy najmie na czas nieokreślony czynsz płatny jest miesięcznie, to umowa może zostać wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie jest możliwe, aby strony skróciły w umowie ten termin, bowiem i tak taki zabieg byłby nieważny. Mogą one natomiast zastrzec termin dłuższego wypowiedzenia. Zdarza się w wyjątkowych sytuacjach, że najem na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziany ze skutkiem natychmiastowym. Do takich sytuacji należą:
- zwłoka w zapłacie czynszu,
- korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem,
- wady zagrażające zdrowiu lub uniemożliwiające używanie lokalu,
- naruszenie porządku domowego.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, można go wypowiedzieć w przypadkach określonych w kodeksie cywilnym, a także określonych w umowie. Do przesłanek do wypowiedzenia najmu na czas oznaczony zawartych w kodeksie cywilnym zalicza się:
- zwłokę z zapłatą czynszu za dwa okresy,
- korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem,
- wady zagrażające zdrowiu lub uniemożliwiające korzystanie z lokalu,
- naruszenie porządku domowego, a także zbycie lokalu, jeżeli umowa najmu nie była opatrzona datą pewną.
Treści zostały skonsultowane z adwokatem Danielem Gatnerem z Kancelarii Adwokackiej Zubek Gatner Anweiler.
.jpg)
