Przyjmuje się miesięczny okres wypowiedzenia w przypadku umów na czas nieoznaczony w razie braku innych umownych uregulowań, chyba że najemca zgodnie z art. 685 k.c. : „Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia”. Dodatkowo rozwiązaniem umowy skutkuje wyczerpanie którejkolwiek z przesłanek wynikających z Ustawy o ochronie lokatorów takich jak : zaleganie z czynszem, niszczenie przedmiotu najmu, podnajmowanie bez zgody właściciela jeśli była wymagana itd.) Ustawa wymienia katalog przyczyn jakie skutkują wypowiedzeniem stosunku prawnego w art. 11 ust 2-5 pr. o ochr. lok. Należy pod rygorem nieważności sporządzić wypowiedzenie na piśmie z podaniem co najmniej jednej z wymienionych w podanym artykule przyczyn. Jeśli umowę zawarto na czas oznaczony to w dacie końca umowy najemca powinien opuścić lokal, oczywiście jeśli nie dopuszcza się podanych wyżej naruszeń, bo wtedy rozwiązanie również może mieć skutek natychmiastowy. Poza wymienionymi wyżej uprawnieniami, jeśli strony nie uwzględniły innej możliwości zakończenia najmu na czas określony poprzez zapis o ważnych przyczynach z ich określeniem, to nadal będą związane umową. Wypowiedzenie najmu.Właściciel mieszkania, jeśli podpisał umowę najmu na czas nieoznaczony, ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zgodnie z Kodeksem cywilnym. Stosownie do treści art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Ścisłe określenie granic czasowych łączącego strony stosunku najmu ma dla stron charakter gwarancyjny. Oznacza to, że w razie zawarcia umowy najmu na czas oznaczony, jej wypowiedzenie dopuszczalne jest tylko wtedy, jeśli strony przewidziały taką możliwość w umowie. Jeśli takie postanowienie w umowie się nie pojawiło, z zasady umowy najmu nie może wypowiedzieć żadna ze stron. Istnieją wyjątki, np. gdy najemca nie płaci czynszu art. 687. Zawsze jednak można rozwiązać umowę najmu za pisemnym porozumieniem stron poprzez zgodne oświadczenie woli, niezależnie od postanowień umowy. Jeżeli lokator mimo wygaśnięcia najmu nie opuszcza mieszkania, konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu mieszkalnego. W wyroku nakazującym opróżnienie mieszkania sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania mieszkania socjalnego. Do wypowiedzenia umowy najmu mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (art. 673, art. 688) i Ustawy ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (art. 11). Art. 11 ustawy zawiera ważne informacje dotyczące możliwości i terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z Ustawą zasady wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony są różne, w zależności od tego, która ze stron składa w formie pisemnej oświadczenie. Przy najmie lokalu użytkowego, wypowiedzenie umowy może nastąpić zgodnie z terminami(okresami) wypowiedzenia ustalonymi przez strony w samej umowie, a w przypadku ich braku, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. W uchwale z 21.11.2006 r. Sąd Najwyższy uznał, że strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn. Umowa najmu powinna określać takie sytuacje, np. w wypadku zaistnienia nieoczekiwanego zdarzenia losowego: choroby, utraty pracy – najemca może rozwiązać niniejszą umowę z 1 miesięcznym wypowiedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli orzeknie tak sąd. Odbiór mieszkania po zakończeniu najmu.Mieszkanie ma być zwrócone, warto jednak w umowie zaznaczyć, ze najemca zwróci mieszkanie w terminie np. 7 dni od zakończenia umowy. Protokół przekazania mieszkania po zakończeniu najmu jest ważny dla wynajmującego, jak i dla najemcy, stanowi podstawę do końcowego rozliczenia się stron i zwrotu kaucji. Powinien zawierać datę przekazania (datę zwrotu mieszkania) opis wszelkich usterek i stanu zużycia mieszkania, odpis liczników, być podpisany przez wynajmującego i najemcę. Po zakończeniu najmu, przed przekazaniem mieszkania najemca zgodnie z umową powinien usunąć wszystkie przedmioty nie objęte spisem oraz pozostawić mieszkanie w czystości. W przeciwnym wypadku najemca zostanie obciążony z tego tytułu kosztami sprzątania i kosztami przeniesienia pozostawionych rzeczy w inne miejsce. Najemca jest zobowiązany zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym. Roszczenia każdej ze stron powinny być udowodnione, co w przypadku braku np. protokołu zdawczo-odbiorczego będzie trudne. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy jak również najemcy wobec wynajmującego przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu mieszkania. W razie sporu co do stanu mieszkania po zakończeniu najmu, należy w protokole stan ten zawsze szczegółowo opisać oraz zaznaczyć, że wynajmujący przyjmuje mieszkanie, ale swoje uwagi odnośnie do stwierdzonego stanu zgłosi najemcy pisemnie w określonym terminie.
Treści zostały skonsultowane z adwokatem Danielem Gatnerem z Kancelarii Adwokackiej Zubek Gatner Anweiler.
.jpg)
